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房地產業所得稅匯算與土地增值稅清算
來源/文號: 發布日期:2019-01-30

qq飞车手游微信登录区忘了 www.zbozn.icu   為加強房地產稅收管理,今年國家稅務總局先后下發了《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》(國稅發[2009]31號)和《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發[2009]91號)。對房地產業企業所得稅匯算和土地增值稅清算分別提出了要求,盡管這兩個稅種都是以所得額為計稅依據,但二者仍存在明顯差異。


  差異一:匯(清)算時間不同房地產企業的企業所得稅征收,實行年中預繳、年終匯算清繳的方式,即每年匯算一次,不論開發產品是否完工,每年均按開發產品銷售收入(或完工前銷售收入)減扣除項目后的應納稅所得額征稅。而土地增值稅清算則采取項目清算,只有項目到達清算條件才清算,按收入減扣除項目后的增值額征稅。一般是在開發項目完工且銷售達到一定比例后進行清算,項目開發銷售時間長,則清算時間跨度長。項目開發銷售時間短,則清算時間跨度短。


  國稅發[2009]91號文件第九條規定,納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅清算:


  1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;


  2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;


  3.直接轉讓土地使用權的。


  第十條又規定,對符合以下條件之一的,主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:


  1.已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;


  2.取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;


  3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;


  4.?。ㄗ災吻?、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。


  差異二:成本項目計算不同在計算開發產品的單位成本時,企業所得稅匯算要求按6項原則細分核算成本項目。國稅發[2009]31號文件第二十六條規定,成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費,而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則和權益區分原則。


  而土地增值稅在清算時,只要求按普通標準住宅和非普通標準住宅兩個項目分開清算。國稅發[2006]187號文件第一條規定,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算??⑾钅恐型卑脹ㄗ≌頭瞧脹ㄗ≌?,應分別計算增值額。


  差異三:扣除項目存在差異房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時,主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括支付土地價款、房地產開發成本、開發費用、稅金和加計扣除等內容。


  在土地增值稅扣除項目中,與企業所得稅不同的地方,表現在房地產開發費用(管理費用、銷售費用、財務費用)上,它不是按實際發生數額扣除,而是按一定比例計算扣除(10%以內)。加計扣除部分,也不是按實際發生的成本費用,而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。除此以外,房地產開發成本是以實際發生的成本費用扣除,要求取得合法有效憑證。


  在企業所得稅的計稅成本中,可以按照稅法規定計算預提部分費用。


  國稅發[2009]31號文件第三十二條規定,除以下幾項預提(應付)費用外,計稅成本均應是實際發生的成本,即:


  1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的,在證明資料充分的前提下,其發票不足金額可以預提,但最高不得超過合同總金額的10%。


  2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規規定必須配套建造的條件。


  3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。


  差異四:利息費用存在差異在企業所得稅匯算中,計算借款利息時,分為資本化和費用化兩種處理方式,即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用,可按企業會計準則的規定進行歸集和分配,其中屬于財務費用性質的借款費用,可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中,利息支出只能單獨計算扣除,企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除,與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的,可以選擇據實扣除;不符合條件的,也可以選擇計算扣除。


  《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三項規定,開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按土地成本和開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按土地成本和開發成本之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。


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